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租客拖欠或不愿缴付租金,屋主该怎么处理?
马来西亚法律小分享

​如果您是房东,您一定曾经或可能正在面对以下烦恼:-
  • 不管您怎么提醒,租客就是不愿缴付租金?
  • 租凭合约到期了,租客还是不愿搬走?
  • 既然房子是我的,我可以直接破门而入把租客赶走吗?
  • 要怎样才可以合法地把房子从租客手中拿回来?
 
如果您正在面对以上烦恼,请别担心,您不是一个人在面对。我们的律师楼经常收到类似的咨询,也帮过无数个房东解决他们的烦恼。今天就在这里进行小分享,希望可以帮到正在面对以上烦恼的房东们。
 
租凭合约

不说您不知,虽然法律上没有规定房东和租客一定要签署一份租凭合约,但租凭合约在房东和租客之间扮演着非常重要的角色。很遗憾的是,不少房东在委任我们代为处理与租客之间的纠纷时,往往都没有一个量身而定的租凭合约。

经过我们与房东了解后才发现,很多房东在出租产业时为了省钱,没有聘请律师准备合约,而是参考网上的合约自制一份合约,有者则是通过房产经纪代为准备合约。

虽然这些合约在马来西亚法律上还是受承认的,但是许多重要的条款经常会被忽略了。一份完整的租凭合约会给房东和租客在将来减少很多不必要的麻烦。
 
租凭合约里主要的条款

正如其他的合约,租凭合约的内容是要经过双方(房东和租客)讨论之后才能够草拟的。尽管如此,以下是一些在租凭合约里不可缺乏的主要条款: -
  • 房东与租客的资料
  • 产业的完整资料
  • 租凭合约的期限
  • 租金(数额,付款方式,付款日期)
  • 抵押金
  • 租凭用途
  • 房东与租客的责任
  • 产业内的装置,家具与配件
  • 特别条款(可否煮食,可否抽烟等)
 
租客不还租金,怎么办?

回到今天的主题 - 如果租客不按照所规定的期限缴付租金,身为房东的您可以做些什么?
 
首先,您可先以口头提醒的方式与租客沟通。毕竟在繁忙的日程里,租客有时会忘了。如果口头提醒方式可以解决,那您也可以省去不必要的麻烦和聘请律师的费用。
 
那如果口头提醒的方式无效,那您有以下的选择:-
  • 自己以书面方式提醒租客缴付租金;或者
  • 您可以委任律师代为发律师信向对方追讨租金。
 
很多时候,租客在收到律师的来信时会尽快缴付和还清所欠下的租金。但如果还是无效,律师可以再发多一封律师信,这次可以直接终止租凭合约了。
 
终止租凭合约后,房东可以直接破门而入吗?

终止租凭合约后,有些租客还是赖着不走。很多房东都会想在租凭合约终止之后破门而入,把属于自己的产业从租客手中给拿回来。

在马来西亚法律,这是犯法的。产业的确是属于房东的,但是马来西亚的法律规定,只有在取得法庭的庭令之后,房东才可以通过合法的管道取回产业的拥有权。
 
双倍的租金

在等待法庭批准庭令以取回产业拥有权的当儿,房东有权在租凭合约终止后向租客追讨双倍的租金,直至租客把产业交出来。

这里要注意的是,虽然房东有权这么追讨,但是最后的决定权还是落在法庭的手里。

申请庭令把产业内的物件变卖

除了上面提到取回产业拥有权的庭令,有时我们也会视情况建议房东申请另一种庭令,以便将产业内属于租客的物件变卖,再把变卖后的收入将欠下的租金还清。

当然此举只会在商业租凭上来得比较有效,毕竟在商业租凭里的物件的价值会比较值得房东采取类似行动。

​值得一提的是,如果您要采取这个行动,您不可事先终止租凭合约。在物件变卖之后,租凭合约还是得继续下去,直到您把租凭合约终止。
 
其他非官方的处理方式

近几年,我们也发现房东在追讨租金时显得越来越有创意,当中包括将锁头给换了,或把水电供给断了。这些追讨租金的方式会不会受法律的承认则是另一篇文章的内容。
 
结论

以上所提到的是以下比较普遍的解决方式。如果您需要采取法律行动,可以将您的租凭合约交给我们,并委任我们为您处理这些法律上的程序。
 
如果您是一名租客,请准时缴付租金,毕竟有些房东会把租金作为主要的收入来源。如果您手头有点紧,可以试着和房东讨论,总比失去房东的信任来得更好。​
如果您需要任何法律服务,请透过以下表格提交您的资料。我们将会与您联系。




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